Kasulikku ehitusinfot.

Kõige lihtsam on osta elamumaa krunt, millele on võimalik teha elektri, vee, kanalisatsiooni ja side või gaasitrassi liitumised. Enamasti on sellistel kruntidel olemas ka juurdepääsutee.

Kui aga soov on omada krunti, mille maa kasutamise otstarve ei ole elamumaa siis tuleb algatada tiheasustusega alal detailplaneering. Hajusasustusega piirkonnas enamasti saab selle lihtsamal moel lahendada ja taotleda maa kasutamise otstarbe muutmist kohalikus omavalitsuses. Kui tekib vajadus detailplaneeringu algatamiseks ja maa otstabe muutmiseks – võtab see protsess olenevalt asukohast keskmiselt aega aasta või isegi rohkem.

Võimalusel tuleks maa ostul küsida müüja käest geodeetilist alusplaani mõõtkavas 1:500, kus on peal krundi ja selle vahetus läheduses paiknevad võrgud (trassid, maakaevud, elektri- ja sideliinid). Juhul kui geodeetilise alusplaani mõõdistamisest on möödas rohkem kui 2 aastat, tuleb tellida uus alusplaani mõõdistamine. Märkusena on mõistlik see tellida samast mõõdistusfirmast, sest siis on asjaajamine kiirem ja võimalus uus plaan kiiremini ja odavamalt kätte saada.

Projekteerimisetingimuste taotluse juurde tuleb lisada ka rida lisasid (see nimekiri ei ole täielik ja sõltub kohalikust omavalitsusest:

• Juurde- ja uusehituse puhul krundi aktuaalne tehnovõrkudega geodeetiline alusplaan m 1:500
• Olemasoleva hoone puhul kehtivad inventariseerimisjoonised või projekt
• Kavandatavate hoonete ja rajatiste (nt maaküte) soovitav paiknemise skeem
• Kavandatavate hoonete eskiisid vabas vormis
• Vee- ja kanalisatsioonivarustuse tehnilised tingimused
• Elektrivarustuse tehnilised tingimused
• Sidevarustuse tehnilised tingimused
• Katastriüksuse plaan
• Kaasomanike nõusolek – nende olemasolul

Võrkude ja trasside valdajatele tuleb esitada kirjalikult soov tehniliste tingimuste väljastamiseks. Mõnel juhul võivad trasside valdajad selle väljastamise eest ka teenustasu küsida, kuid enamasti on need veel tasuta või väikse summa eest.

Peale taotluse ja selle lisade esitamist vaatab kohalik omavalitsus dokumendid läbi umbes kuu jooksul ja annab välja projekteerimistingimused või küsib täiendavaid andmeid taotluse menetlemiseks.

Kui tehnilised tingimused olemas saab alustada maja projekteerimisega. Tehnilistes tingimustes on kirjas piirangud, mis antud krundile on seotud. Näiteks on piiranguks hoone kõrgus, abihoonete arv, maja fassaadis kasutatava materjali ettekirjutused jmt.

• väljavõte detailplaneeringust või projekteerimistingimused;
• katastriüksuse plaan ja kinnisturaamatu väljavõte;
• geodeetiline alusplaan mis ei ole vanem kui 2 aastat;
• tehnilised tingimused tehnovõrkudega liitumiseks (elektrivarustus, vee- ja kanalisatsioonivarustus;
• gaasivarustus jne) ja tehnovõrkude valdajate kooskõlastused asendiplaanil;
• projekt peab olema kooskõlastatud Päästekeskuse poolt;
• riigilõivu maksekorralduse koopia (eramaja ehitusel on riigilõiv 1000 kr);
• Alates 1. jaanuarist 2009 on lisandunud energiamärgise nõue.

Projekti dokumentatsioon tuleb esitada kohalikule omavalitsusele 2 eksemplaris, mille juurde tuleb lisada täidetud ehitusloa taotlus. Ehitusloa taotluse blanketi leiab kohaliku omavalitsuse kodulehelt.

Enamasti täidab kliendi eest ehitusloa taotluse ehitus- või projekteerimisfirma, kuna neil vastav kogemus. Taotlust saab esitada ainult maa või ehitise omanik või omanike esindaja ametliku esindusõiguse alusel. See tähendab seda, et taotlus esitatakse omaniku nimel ja tema poolt allkirjastatuna.

Ehitusloa taotluse läbivaatus toimub kohaliku omavalituse poolt üldjuhul kuu aja jooksul, kuid sageli asjaajamine võib venida ametnike poolt esitatavate täpsustavate küsimuste või ametnike puudumise tõttu olulistelt koosolekutelt, kus võetakse vastu vastavad otsused detailplaneeringu, projekti ja ehitamisega seotud otsused.

Peale ehitusloa kättesaamist ei või veel alustada ehitustöödega. Kolm tööpäeva enne ehitustöödega alustamist tuleb esitada kohalikule omavalitsusele ehitamise alustamise teatis. Vastav vorm on leitav kohaliku omavalitsuse kodulehelt.

Ja peale kolme tööpäeva ootamist võib kopa maasse lüüa ja ehitustöödega alustada.

Kui alustada oma maja projekteerimisega, siis esmaseks tööks on oma vajaduste kirjapanek. Koostada tuleks soovide nimekiri: mitu tuba, kui suured toad, kas majas on avatud köök, mitme korruseline on maja, kas on vaja mitu wc-d ja vannituba, kas on vajalik saun jne.

Selle töö abistamiseks on kasulik uurida Internetis või näiteks paberil väljaantud majade katalooge, kus on toodud majade põhiplaanid ja ruumiprogramm.

Selliselt võib saada häid ideid ja selle tulemusena paremini mõista ja kirja panna just enda unelmate maja ruumiprogramm.

Kui oma majas elamise kogemust pole varasemast ajast siis tuleb kasuks mõne tuttava majaomanikuga rääkida ja tema arvamusi kuulata. Eesmärgiks on koguda infot ja kuulata põhjendusi, miks nende ruumiprogramm on just selline ja kuidas nad ise oma majaga rahule on jäänud.

Kui esmane ruumiprogramm on kokku saadud, tuleks otsustada, kas kasutada professionaali ehk arhitekti abi või mitte. Meie soovitame kindlasti kasutada arhitekti abi, eriti, kui tegemist on esimese majaga. Üks oluline põhjus arhitekti kasutamiseks on see, et tema suudab vaadata tervikut ja muuta maja hästi funktsionaalseks ning kasutada pinda äärmiselt otstarbekalt.

Hea tulemuse saavutamiseks tuleks varuda projekteerimise perioodile piisavalt aega. Hea esmase projekti saamiseks kulub minimaalselt 2-3 kuud. Põhjus ennekõike see, et mingi lõigu valmissaamisel ja sellega tutvumiseks peaks jääma aega, kuna parimad ideed ja lahendused ei tule enamasti esimeses projektversioonis.

Miks tasub projekteerimisele kulutada rohkem aega – põhjuseks ennekõike see, et see on odavaim võimalus luua hea maja. Kõik hilisemad muudatused maja ehitamise perioodil on enamasti kallid, kuna muudatused toovad kaasa lisatöid. Näiteks seinte ümbertõstmine teise kohta võib vajada muudatusi ka elektri, side ja küttesüsteemide osa.

Lähemalt maja siseprojekist ja millised on peamised lõigud, millele võiks tähelepanu pöörata ja mida tellida (sise)arhitektilt:

• Funktsionaalse planeeringu väljatöötamine / plaanilahendus mööbli paigutusega;
• Elektri- ja valgustuslahendused / köögitehnika seinavaade, valgustite, lülitite, pistikute asukohad (sh. terrassivalgustus);
• Valgustite valik – spetsifikatsioon, vajaminevad kogused, hinnad, tarnijad;
• Baasmaterjalide valik ja paigutusskeemid – seinad, laed, põrandad (sh. plaatimisjoonised plaatijale, spetsifikatsioonid, hinnad, tarnijad);
• Siseuste viimistluse valik- spetsifikatsioon;
• Sanitaartehnika valik – spetsifikatsioon;
• Mööbli projekteerimine- köögimööbli projekt, erimööbli joonised;
• Trepi ja trepipiirdeideelahendus trepivalmistajale (kui majas rohkem kui üks korrus);
• Kamina ideelahendus valmistajale;
• Tekstiilide valik / vaibad, kardinad.

Olulisemad on kahtlemata funktsionaalse planeeringu, elektri- ning valguslahenduse teostusjoonised. Muud spetsifikatsioonid on rohkem sisekujundliku kallakuga, kuid maja kui terviku jaoks siiski olulised.

Igal sisearhitektil on oma stiil ja arhitekti valikul on mõistlik veidi uurida tema varasemaid töid. Kui need sobivad sinu maitsega siis on enamasti ka koostöö tulem parem. Lõplik otsustusõigus on ikkagi alati töö tellijal, kuid mõistlik on kaaluda arhitekti kui professionaali lahendusi ja võtta neist parim. Aga kui ikka mõni lahendus üldse ei meeldi siis kindlasti tuleb seda arhitektile öelda ja sinule parem lahendus leida.

Funktsionaalne maja iga inimese ja pere jaoks erinev ja pole võimalik anda kindlat reptsepti milline on ideaalne ruumiplaan majale. Pigem on ruumiplaan alati teatud kompromiss ja seetõttu võiks keskenduda pere jaoks kõige olulisemate funktsioonide mugavaks ja kiireks täitmiseks.

Majapidamisruum – ruum, kus paikneb pesumasin, pesukuivati, majapidamistarbed, kapid pesu ja muu tarvis jmt. Ruumi paiknemine eluruumidest kaugemal, et saaks jätta pesumasina näiteks öisele ajale tööle, segamata pere uneaega.

Esik – esik piisavalt suur, et kui pere korraga koju jõuab saaksid kõik rahulikult oma jalatsid ja riided seljast võtta. Lastel on esikus hea riietuda.

Esiku garderoob – eraldi ruumi või ruumiosa, kus paikneks riiete ja jalatsikapp. Selliselt on riided silma alt ära ja esikus rohkem ruumi.

Riiete garderoob – eraldi ruum, kus kapid enamikule pere riietele. Kuigi magamistubades ka eraldi väiksemad riidekapid, on nendes vaid kodus seljas kantavad riided. Eraldi riiete garderoobi puhul on lihtsam hoida puhtust ja jätab tubadesse rohkem ruumi.

Töötuba – eraldi ruum, mis paikneb võimalikult kaugel elutoast ning võimaldab tööle keskendumist ka siis kui pere kodus.

Kui asutakse oma maja ehitama siis ju õigustatult hindab majaomanik maja väärtuseks summa, mis on kulunud maja ehitamiseks. Mõistlik on siiski kalkuleerida enne oma maja ehitamist, milline on antud piirkonna analoogse kinnisvara hind. Siis ei teki üllatust, kui tegelik turuväärtus on majal on hoopis väiksem, kui ehitamiseks kulunud summad.

Kui ehitada laenuraha eest, siis pank laenuandjana peab seda ka ise väga täpselt silmas. Laenu antakse ainult niipalju kui hindamisakt ja panga laenupoliitika lubab.

Pole veel kuulda, et pangad energiasäästlike eramajade osas kergema käega laenu annaksid, kuid nad võiksid seda teha. Riskid panga jaoks on ju väiksemad. Sellise maja hind peaks kujunema suurema nõudluse tõttu turu keskmisest veidi kõrgemaks ja rääkimata soodsamatest ülalpidamiskuludest.

Hea tulemuse saavutamiseks on kasulik vormistada korralik hinnaküsimise dokumentatsioon. Enamasti, mida detailsemalt on koostatud hinnaküsimine, seda paremini on hinnapakkumised võrreldavad ja seda vähem on hiljem arusaamatusi tööde teostamise etapis.

Tööde kirjeldus.
Mahukate tööde puhul viidet projektdokumentatsioonile, mis on hinnaküsimise lisaks või detailset tööde kirjeldust. Tööde kirjeldamisel on oluline lisada võimalikult täpselt tööde mahud, kasutatavad materjalid ja tööde teostamise tingimused. Väga oluline on ära tuua tööde teostamise prognoositav aeg ja objekti asukoht.

Objektiga tutvumise võimalus.
Väga soovitav on hinnaküsimises anda võimalus objektiga tutvumiseks enne hinnapakkumise koostamist. Need firmad, kes tulevad ja tutvuvad objektiga on kindlasti palju usaldusväärsemad ja nende pakkumisi võib julgemini kasutada. Ehitusobjektid on unikaalsed ja ainult kohapeal on võimalik ehitajal hinnata tegelikku olukorda ja objekti keerukusele vastav hinnapakkumine koostada.

Hinnapakkumise esitamise tähtaeg.
Olenevalt tööde mahust on soovitav jätta hinnapakkumise tegemiseks aega vähemalt 1 -2 nädalat. Suuremate hangete puhul mõistlik ka pikema pakkumiste esitamise tähtaeg.

Märkus „Hinnapakkumine peab sisaldama kõiki tööde teostamiseks vajalikke kulusid lahtikirjutatult ja hinnapakkumine peab jääma kehtivaks näiteks 2 kuuks”.

Mõistlik on anda hinnaküsimises lahtikirjutatud hinnapakkumise struktuur ehitajale ette, selliselt saab võrreldavad hinnapakkumised. Hinnapakkumise pikem kehtivusaeg annab võimaluse rahulikult hinnapakkumisi võrrelda, täpsustada ja alles siis valida parim pakkuja.

Kontaktandmed.
Mõistlik on lisada hinnaküsimisse nii telefon kui ka oma e-posti aadress. Ei maksa karta pakkujate poolt esitatavaid küsimusi. Kui kohe ise ei oska vastata saab mõnelt asjatundjalt üle küsida ja hiljem vastuse anda. Paljud küsimused ja ettepanekud on enamasti just sellised, mis aitavad parema lõpptulemuse saamisele kaasa ning võivad algset ideed edasi arendada.

Hanke väljasaatmiseks soovitame kasutada hankekeskkondi, kuhu saab oma dokumendid ja joonised ülesse laadida või saata hange välja e-postiga konkreetsetele firmadele.

Viimase variandi puhul on hea enne hanke hinnaküsimise väljasaatmist firmad üle helistada ja täpsustada, kas firma on huvitatud pakkumise tegemisest. Samuti peab arvestama sellega, et e-postiga dokumentide ja jooniste saatmisel võivad kirjad suure mahu tõttu mitte kohale jõuda ning seetõttu mõistlik üle helistada, kas saadi dokumendid kätte.

Kui ehitusfirmadelt on saadud hinnapakkumised siis järgmiseks tööks on neid võrrelda ja selgitada välja parim pakkumine. See võib tunduda väga lihtsa ülesandena, kuid enamasti osutub objektiivselt hinnapakkumiste võrdlemine päris keeruliseks ja nõuab väikest uurimistööd.

Keeruliseks teeb võrdlemise see asjaolu, et enamasti esitavad ehitusfirmad oma hinnapakkumised endile mugavamal ja harjumuspärasel viisil. Isegi siis kui anda ette konkreetne pakkumiste tabel, kuhu paluda hinnapakkumine lahti kirjutada, ei täideta seda korrektselt.

Hinnapakkumise võrdlemisel lisaks hinnale ja teostatavate tööde sisule, võrdle kindlasti ka muid hindamiskriteeriumeid nagu näiteks:

Tööde teostamise aeg
kui pakutud töö teostamine aeg on väga pikk või erakordselt lühike siis peaks uurima täpsemalt, mis selle põhjuseks.

Tööde kvaliteet
Saab hinnata, kui firmal on ette näidata varasemaid analoogseid töid. Hea oleks mõnele varasemale tellijale helistada ja uurida täpsemalt ehitusfirma tehtud tööde kvaliteedi ja koostöö kohta.

Võtmeisikute ja firma taust
Oluline on uurida kaua on firma ja võtmeisikud selles töövaldkonnas tegutsenud. Eesmärgiks on välja selgitada firma usaldusväärsus ja ka majandamise oskus. Vähe turul olnud firmad lõpetavad sageli esimeste probleemide korral tegevuse, jäädes võlgu nii oma klientidele kui partneritele.

Enda poolt seatud tingimused nagu näiteks tööde teostamise kiirus, töötajate kvalifikatsioon või pikaajaline töökogemus, ettemaksete mittetegemine jmt. nõuded.

Sageli aetakse mõisted ehitusjärelevalve ja omanikujärelevalve segamine või arvatakse, et tegemist sama asjaga, millel mitu nime. Erinevus on siiski olemas.

Ehituses tehakse järelevalvet nii riiklikul, kohaliku omavalitsuse kui ka omaniku tasandil.

Järelevalve on 3 tasandil: riiklik järelevalve, ehitusjärelevalve (kohaliku omavalitsuse poolt) ja omanikujärelevalve.

Kohalik omavalitsus teostab ehitusjärelevalvet oma haldusterritooriumil ning kontrollib ehitamisega seotud seaduste ja määruste täitmist ning teeb ettekirjutusi.

Majaehitaja puutub kokku ehitusjärelevalve teemadega siis kui taotleb ehitusluba. Kohalik omavalitsus kontrollib ehitusprojektide ja mõõdistusprojektide nõuetele vastavust, kontrollib lubade ja kooskõlastuste olemasolu ja teeb vajadusel ettekirjutusi.

Samuti toimub kohaliku omavalitsuse poolt ehitusjärelevalve ka ehitise kasutusloa taotlemisel, kaasates sageli ka riikliku järelevalvet teostavaid ametkondi nagu näiteks Päästeamet või muid asutusi, olenevalt ehitise eripärast.

Omanikujärelevalve peab tagama ehitise omanik. Eramajade puhul võib omanikujärelevalvet teostada omanik ise või palgates konsultandi, kes jälgib, et ehitaja täidaks oma kohustusi korrektselt.

Omanikujärelevalve peamine ülesanne on kontrollida, et tööd teostatakse vastavalt projektile ja ehitustööd oleksid nõuetekohase kvaliteediga.

Samuti peab omanikujärelevalve:

• Tagama keskkonnaohutuse tööde teostamisel
• Osalema tööde ülevaatamisel ja vastuvõtmisel
• Jälgima täitedokumentatsiooni korrektset täitmist ja tehniliste dokumentide koostamist
• Kontrollima töövõtulepingu täitmist